Présentée comme une solution d’investissement locatif, la location meublée est aussi un moyen de défiscalisation. Pourtant, au regard des réformes récentes, ce type de location présente-t-il toujours autant d’avantages ?
Bien que son régime assoupli se calque de plus en plus sur la location classique au gré des nombreuses interventions du législateur, la location meublée continue de présenter certains avantages non négligeables, pour peu que l’on respecte certaines règles.
Les conditions strictes de la location meublée
Pour permettre une location meublée, il convient au préalable, que le logement soit garni de meubles mais également de tout ce qui permet d’y vivre normalement et immédiatement.
La loi fixe les éléments devant impérativement meubler le local pour permettre une telle location : une literie avec couette ou couverture, des volets ou rideaux dans les chambres, des plaques de cuisson, un four ou un four à micro-onde, un réfrigérateur, un congélateur et la vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas, des ustensiles de cuisine, une table, des sièges , des étagères de rangement, des luminaires et du matériel d’entretien ménager.
N’étant pas soumis au régime contraignant de la location classique, le bailleur peut davantage imposer ses conditions à l’occupant sur la durée (1 an minimum au lieu de 3 ans pour la location nue), le dépôt de garantie et la durée de préavis avant le congé. Cette dernière est réduite à 3 mois pour le bailleur et 1 mois pour le locataire (contre 6 mois et 3 mois pour la location nue).
Attention néanmoins : en zone dite « tendue », le locataire dispose toujours d’un mois de préavis, que la location soit meublée ou non.
Une fiscalité avantageuse sous certaines conditions
L’activité commerciale de loueur en meublé peut être exercée à titre professionnel, en société ou non, dans certaines conditions. Le régime fiscal de la location meublée professionnelle est réservé aux locaux d’habitation comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire. Fiscalement, on distingue 2 catégories : le LMNP (le loueur meublé non professionnel) et le LMP (loueur meublé professionnel). Vous êtes LMNP dès lors que vos recettes locatives sont inférieures à 23.000 € par an ou si elles représentent moins de la moitié de vos revenus globaux.
Vous pouvez alors choisir entre le régime micro-BIC (ou régime forfaitaire) et le régime réel.
Le micro-BIC s’applique si vos recettes ne dépassent pas 32.900 €. Vous profitez d’un abattement de 50 % sur les recettes (seule la moitié de ces dernières est imposable). Vous ne pouvez pas créer de déficits. Ce régime est intéressant si vos charges sont inférieures au seuil de 50 %.
Vous êtes LMP dès lors que vos recettes locatives sont supérieures à 23 000 € de loyers par an.
La recette générée doit dépasser la somme des revenus d’activité du foyer fiscal et une inscription au Registre du commerce et des sociétés est obligatoire.
Lorsque les dépenses déductibles sont supérieures aux recettes réalisées, se dégage un déficit imputable sur des revenus de même nature, pendant dix ans. C’est là que peut s’avérer intéressant le passage au statut de loueur en meublé professionnel qui permet de reporter les déficits sur le revenu global imposable du foyer fiscal.
L’activité de loueur en meublé peut également s’exercer sous le statut de l’auto-entrepreneur.
Quelques inconvénients à ne pas ignorer
Le principal inconvénient d’une location meublée est pour le bailleur le fait de devoir meubler et équiper le logement, dans les conditions fixées par la loi. A défaut, il se heurte à un risque de requalification du bail en location nue. A cette obligation de meubler le logement s’ajoute une obligation d’entretien des meubles, notamment l’électro-ménager.
En outre, la durée minimale du bail est obligatoirement d’un an, ou neuf mois pour les étudiants, au lieu de 3 ans pour la location nue, reconductible tacitement, ce qui peut apparaître plus contraignant. Enfin, le bailleur doit toujours être en mesure de justifier la reprise de son bien : pour vente, y habiter ou encore parce que le locataire n’a pas respecté ses obligations.
- Maître Gisèle COHEN
- Avocat à la Cour
- Médiateur
- www.giselecohen.com
