Rapport 2015 de la Commission Logement du MEDEF Île-de-France

par Monsieur Michel Terrioux, Président de la Commission Logement

RAPPORT 2015 DE LA COMMISSION LOGEMENT

DU MEDEF ÎLE-DE-FRANCE

Les problématiques du logement et de l’habitat en Ile-de-France ne sont pas nouvelles. Depuis le rapport de Gilbert DIEPOIS, représentant le MEDEF de l’Ile-de-France au CESR il y a plus de 10 ans, de nombreuses lois, et notamment la loi de 2010 sur le Grand Paris, ont tenté d’apporter une réponse aux besoins de logement en qualité et en quantité.

De nombreux rapports ont exprimé des propositions pour fluidifier les marchés franciliens de l’immobilier et faciliter le parcours résidentiel de ses habitants (annexe 1 : bibliographie). Force est de constater que les résultats actuels sont catastrophiques, comme le souligne, pour la 1^ère fois, le rapport de la Cour des Comptes sur le logement en Ile de France.

Il n’est pas inutile de rappeler que le Conseil Régional d’Ile-de-France, dont le budget est de 4,9 milliards d’euros, consacre 163 millions d’euros au logement (soit 3,3 %).

A la demande de la Présidente du MEDEF de l’Ile-de-France, Madame LO JACOMO, la Commission logement du MEDEF de l’Ile-de-France (annexe 2 : sa composition), sous la présidence de Michel TERRIOUX, a décidé d’auditionner de hautes personnalités connaissant parfaitement les enjeux actuels :

Le foncier et comment construire plus ?
Pour une fiscalité compétitive et équitable en Ile-de-France
Commerces, bureaux, immobilier d’entreprise : des opportunités à saisir ?
Le logement social : un tournant ?
Quel financement du logement en Ile-de-France?
Une gouvernance à inventer

Jean JAURES : « Certes on tend vers l’idéal, mais il faut bien passer par le réel ».

INTRODUCTION :

Les membres de la Commission ont souligné que le triptyque vertueux « logement – transports – emploi » en Ile-de-France ne fonctionne pas.

Ont été mis en lumière :

La lenteur des procédures de construction, de règlement des litiges, etc, face à une concurrence métropolitaine mondiale où la réactivité est la règle n° 1 ;

Une confiance dégradée par la multiplication des acteurs, des organismes et des normes qui rendent illisibles et peu opérantes les mesures qui permettraient de satisfaire les besoins de la population francilienne, notamment les jeunes, les personnes en difficulté, les handicapés, etc.

L’inadaptation des politiques publiques et des collectivités locales qui ne répondent pas aux inégalités sociales et territoriales croissantes de la Région.

Les entreprises franciliennes de toutes tailles, représentées par le MEDEF de l’Ile-de-France, sont des acteurs importants du logement. La réforme actuelle d’« Action logement », à l’origine le « 1% logement » consacré au logement des salariés des entreprises, renforce l’efficacité de ce financement.

Les membres de la Commission logement du MEDEF de l’Ile-de-France proposent plusieurs mesures pour que la Région Ile-de-France devienne une métropole attractive et que ses 10 millions d’habitants, et notamment les classes moyennes, puissent se loger dans des conditions satisfaisantes.

LE FONCIER ET COMMENT CONSTRUIRE PLUS ?

Tous les acteurs reconnaissent aujourd’hui le manque de foncier constructible en Ile-de-France, même si la situation n’est pas la même à Paris, en 1^ère couronne et en 2^ème couronne.

Pour augmenter le foncier disponible et la production de logements, plusieurs pistes ont fait long feu, par exemple la piste fiscale visant à alourdir la taxation des biens vacants ou celle des terrains devenus constructibles, la réquisition de logements vacants ou encore la densification des existants.

Alourdir la taxation a un effet bloquant. La vacance est la contrepartie d’un turn over inévitable. La densification des existants est un parcours du combattant.

Les analyses de la situation convergent. Les prix des terrains restent orientés à la hausse, la demande restant très supérieure à l’offre.

Selon des sources diverses, les opérations d’aménagement, des ZAC (zones d’aménagement concerté) essentiellement, ne représenteraient que 10 % environ de la production sur le périmètre de la Métropole du Grand Paris, et 20 à 25 % sur toute l’Ile-de-France.

À noter :

L’absence d’études statistiques précises sur le sujet ;
Le renforcement de l’Observatoire régional du foncier de l’Ile-de-France en moyens financiers et en ressources, afin de clarifier ce qu’on entend par « coût du foncier » ;
Rappeler les outils existants et leurs avantages pour réduire le coût et enfin proposer des démarches expérimentales ou très peu utilisées permettant de s’adapter au contexte francilien.

Les PLU (plans locaux d’urbanisme), qui fixent l’usage et la constructibilité des parcelles, sont considérés par beaucoup d’élus comme des enveloppes maximales qui seront abaissées lors de la délivrance des autorisations de construire.

Les détenteurs de terrains, y compris ceux de la sphère publique, ne sont pas spontanément vendeurs. La culture du partenariat public/ privé n’est pas développée.

La valeur du foncier dépend du marché de l’immobilier, de la solvabilité des acquéreurs, du droit des sols, de la constructibilité et de la destination des logements prévue. La temporalité est essentielle dans la production immobilière, en moyenne 4 ans, quand tout va bien, entre l’acquisition du terrain et la livraison des appartements.

Malgré la mission confiée à Thierry REPENTIN, force est de constater que peu de terrains de l’État ont fait l’objet de cessions. Il y a urgence à mobiliser des terrains publics et ceux appartenant à la SNCF/ RFF et à l’APHP.

PRÉ-CONCLUSION :

Les membres de la Commission logement du MEDEF d’Ile-de-France considèrent :

Qu’il faut favoriser la cession des terrains constructibles par les particuliers en augmentant l’imposition des plus-values au fur et à mesure que s’allonge la durée de détention, c’est-à-dire l’inverse de ce que prévoit la loi aujourd’hui (art. 150 VC du CGI) ;

Qu’il faut développer, dans les programmes mixtes, une offre diversifiée de logements à prix maitrisés, en ne favorisant pas la prise en charge par la partie résidentielle – non aidée – du surcoût de charge foncière ne pouvant être supporté par les prix de « sortie » des logements sociaux – en location ou en accession.

Il faut combattre le malthusianisme des maires qui n’appliquent pas leurs PLU et accompagner les collectivités locales qui n’ont pas l’ingénierie suffisante.

La création de l’établissement public régional du foncier, regroupant les établissements publics départementaux, va donc dans le bon sens. C’était d’ailleurs l’une des propositions du rapport de Gilbert DIEPOIS, représentant le MEDEF de l’Ile de France au CESR, en 2002.

Plus que jamais, il faut remonter le PLU (plan local d’urbanisme) et le permis de construire à un niveau éloigné des pressions de proximité.

Dès sa création le 1^er janvier 2016, la Métropole du Grand Paris devra décider à quel niveau ces documents d’urbanisme devront être pris. La chaîne des autorisations d’urbanisme et leurs interlocuteurs devront être précisés.

Autre enjeu majeur : la réflexion doit être menée sur la transformation des actifs fonciers autour des gares et la recherche d’une véritable expertise dans ce domaine.

En tout état de cause, la capacité de création de nouveaux logements, et non de logements rénovés, se situe en 2^ème couronne et non en 1^ère couronne ou à Paris.

Il serait nécessaire, dans ce domaine, comme dans d’autres, si l’on veut faire des choix courageux, de procéder plus par ordonnance.

POUR UNE FISCALITÉ COMPÉTITIVE ET ÉQUITABLE EN ÎLE-DE-FRANCE

Tous les acteurs de terrain sont unanimes pour demander à l’État et aux collectivités locales une stabilité fiscale et transparente le temps d’arriver au bout du cycle de mise en production des projets immobiliers. Une durée de 7 ans est le minimum requis. Elle doit permettre aussi aux investisseurs privés et internationaux de prendre les risques qui sont les leurs, et non pas ceux des autres, gestionnaires de collectivités locales ou de l’État.

Attirer les entreprises dans notre région, c’est d’abord créer un climat de confiance sur du moyen terme pour créer des activités nouvelles et de l’emploi.

Force est de constater que la fiscalité immobilière repose sur plus d’une dizaine d’impôts (taxe foncière, taxe d’habitation, taxe des ordures ménagères, droits de mutation, ISF, taxe sur les bureaux, taxe sur les logements vacants, taxe sur la voirie, droits de succession, imposition des revenus fonciers, taxation des plus-values immobilières, taxe sur les parkings, TVA) dont les bases d’imposition sont hétérogènes et quelque fois obsolètes.

Les recettes fiscales représentent plus de 60 milliards d’euros, à comparer aux 42 milliards d’euros d’aides au logement, dont 43 % sont versées aux occupants et non pas pour soutenir la construction (source : FPI 2014).

Une comparaison internationale montre que la fiscalité immobilière française est la plus élevée d’Europe. Cette fiscalité représente, en France, 27 % de la valeur du bien neuf à l’acquisition, soit 12,5 points de plus que la moyenne de pays comme l’Allemagne, la Belgique, les Pays-Bas, l’Espagne, l’Italie et le Royaume Uni.

Concernant la situation de Paris, dont le budget est d’environ 9 milliards d’euros, les droits de mutation qui pèsent sur la mobilité du parcours résidentiel sont, selon les années, compris entre 800 millions et 1 milliard d’euros, ces droits de mutation étant proportionnels à la valeur du bien vendu et payables à chaque mutation ! La taxe sur les résidences secondaires a été augmentée récemment de 20 % à Paris qui compte 92 000 résidences secondaires ! Si elle décourage l’achat d’une résidence secondaire, elle contribue à stigmatiser l’investissement privé.

La fiscalité immobilière constitue donc une vache à lait comme l’était l’automobile il y a quelques années.

Face à cette situation, les utilisateurs ont un réel besoin de se loger. Les français sont propriétaires de leur logement à hauteur de 58 %, pourcentage qui stagne depuis 5 ans et à hauteur de 47 % en Ile de France. Le volume des ventes a baissé de 25 % en 10 ans pour les appartements anciens et de 24 % pour les appartements anciens en Ile de France.

Les appartements neufs en Ile de France connaissent une véritable crise, moins 38 % en 2010, et les chiffres pour 2015 vont malheureusement dans ce sens.

Parallèlement, les prix des logements ont augmenté depuis 15 ans, même si l’on note une stabilisation ou une légère baisse depuis 3 ans. Les prix demeurent en décalage, malgré des taux d’intérêt faibles, avec le pouvoir d’achat des franciliens et notamment des primo accédants.

Concernant les investisseurs institutionnels, ils n’ont cessé de se désengager du logement depuis plusieurs années, le rendement étant souvent entre 0 et 2 %, c’est-à-dire insuffisant pour remplir leurs obligations vis-à-vis de leurs clients.

Les investisseurs privés, souvent des particuliers, achètent des appartements pour les louer, en fonction des dispositifs fiscaux créés pratiquement tous les deux ans.

La loi ALUR ayant mis en place, à titre expérimental et provisoire à Paris, un encadrement des loyers, a créé une nouvelle contrainte qui fait fuir l’épargnant et donc crée un nouvel obstacle à la production de logements.

Pour être équitable, la fiscalité immobilière, dans notre région, devrait relever 4 défis :

Celui de la contrainte budgétaire ;
Celui des aides par un bilan d’évaluation ;
Celui de la justice sociale ; le logement social constitue, pour les collectivités publiques, le logement le plus onéreux ;
Celui de la transition énergétique ; la fiscalité est un vecteur pour l’économie « verte » mais se heurte au plafonnement décidé depuis plusieurs années et limite donc l’ampleur des déductions accordées.

Concilier ces différentes contraintes de nos politiques publiques constitue un obstacle majeur dans la mesure où les problèmes de l’Etat ou de logement sont différents à Paris, en 1^ère et 2^ème couronne.

PRÉ-CONCLUSION :

Les membres de la Commission logement du MEDEF de l’Ile-de-France ont conscience qu’il n’est pas facile de toucher à ce système très complexe de la fiscalité immobilière de façon globale.

Ils s’opposent, dans le cadre du Grand Paris et de la région francilienne, à toute création de nouvelle taxe ou de nouvel impôt pesant sur les entreprises, comme la taxe sur les bureaux et la taxe spéciale d’équipement qui réduisent d’autant leurs marges et donc leur développement.

Les membres de la Commission logement du MEDEF de l’Ile-de-France estiment :

Que les collectivités locales doivent réfléchir à une péréquation équitable de leurs ressources en fonction de stratégies économiques consolidant le territoire francilien et l’attractivité de la région.

Qu’une baisse du taux de TVA de 20 % sur les logements neufs contribuerait à renchérir l’achat des logements et devrait être progressivement réduit, l’Ile-de-France étant l’une des principales zones tendues dans notre pays.

Les membres de la Commission logement du MEDEF de l’Ile-de-France souhaitent soustraire l’investissement locatif de l’ISF. Ils souhaitent également qu’il y ait un plafonnement de la taxe foncière ainsi qu’une exonération de l’impôt sur les plus-values lors d’une vente qui servirait à acheter ou rénover un bien qui serait mis en location.

Les membres de la Commission logement du MEDEF de l’Ile-de-France considèrent qu’il faut revenir, pour les biens immobiliers, à une exonération au bout de 20 ans maximum, avec une réévaluation du prix d’acquisition et pour les terrains à bâtir, à une mesure exceptionnelle et temporaire de plus grande ampleur.

Les membres de la Commission logement du MEDEF de l’Ile-de-France soutiennent la proposition de créer un statut du bailleur privé qui en ferait un véritable acteur économique et permettrait de retrouver une confiance disparue.

COMMERCES, BUREAUX, IMMOBILIER D’ENTREPRISE : DES OPPORTUNITÉS À SAISIR ?

Dans notre région francilienne, l’absence de croissance depuis 3 ans n’a pas bloqué les marchés du commerce, des bureaux et de l’immobilier d’entreprise.

Dans un contexte de taux d’intérêt bas et de banques prudentes, il est difficile de faire des prévisions dans ces marchés très particuliers.

On peut néanmoins souligner une sensible hausse du nombre de commerces actifs en 12 ans (+ 2 %, soit 107 825 petits établissements à Paris et dans les départements limitrophes). La capitale recense à elle seule 57,6 % des petits commerces de la zone dense de l’Ile-de-France.

Le secteur de l’alimentaire est le plus présent avec une augmentation de 3,8 % sur cette période. En revanche, les commerces liés à l’habitat sont en baisse ( – 21 %).

Quant aux marchés des bureaux, ils se caractérisent par une grande variété de l’offre (32% de neuf, 38% d’état d’usage et 30% de rénové) essentiellement situés dans le centre ouest de Paris et le croissant ouest. Les marchés des bureaux du parc parisien (54 millions de m²) rassurent les investisseurs.

Les taux de vacance recouvrent des réalités localisées diverses : 7,1% en Ile-de-France, 13,1% sur la Défense et 5,5% à Paris centre ouest au 3^ème trimestre 2014.

Soulignons que l’offre future de bureaux s’amenuise et qu’une situation de rareté pourrait éventuellement se créer si la croissance revenait. Dans cette hypothèse, les loyers pourraient être orientés à la hausse.

Quant au marché de l’investissement, la situation est inédite dans une économie stagnante. La prise de risque est au plus haut depuis 2008, ainsi que les valeurs vénales, mais l’on est encore loin du niveau de 1988.

L’argent disponible pour investir dans l’immobilier d’entreprise ne manque pas (22 milliards en 2014) et ce volume devrait se maintenir à un niveau élevé dans un contexte de plus de prise de risque, d’une diversification des produits et d’une présence soutenue des investisseurs étrangers, notamment asiatiques.

Les investisseurs étrangers représentent 45% du marché. Fait significatif : la tour Triangle qui marquera un tournant dans le dynamisme francilien d’autant qu’elle est entièrement financée par des investissements privés.

2 enjeux concernent ce secteur d’activité :

Le 1^er est celui des nouvelles gares. Les 67 gares qui doivent être construites et transformer la mobilité dans la région Capitale, avec une prise en compte des risques sécuritaires, n’ont pas encore fait l’objet d’une stratégie sociétale.

Gares de passage ou gares de rencontre et de vie ? Aménagement autour des gares ou transformation des territoires en créant des repères ou des totems facilitant la mise en œuvre d’identités nouvelles et d’une cohésion sociale ?

Les équilibres entre les bureaux et les commerces créateurs d’emplois et les logements intégrant une mixité sociale, notamment par des logements intermédiaires en nombre suffisant, sont à prendre en compte dans le cadre de ces nouveaux défis.

Autre enjeu tout aussi problématique : celui de la transformation de bureaux en logements. Dans ce domaine, les élus locaux ont une politique d’affichage plus que de réalisme concret. Un immeuble de bureaux est rarement totalement vide et tous les immeubles vides ne sont pas transformables.

Le coût de la rénovation dépasse très souvent le coût d’une construction neuve et le risque pour l’opérateur est très élevé au fur et à mesure que le projet se déroule : structures souvent inadaptées, risques techniques, circulation verticale, position des fenêtres, épaisseur des bâtiments, etc, sans parler du coût du désamiantage et d’autres pollutions.

Les surcoûts d’une rénovation par rapport à une construction neuve participent à des hausses de prix pour une demande non solvable.

PRÉ-CONCLUSION :

Les membres de la Commission logement du MEDEF de l’Ile-de-France constatent que :

Sans incitation ou bonification, les opérations de transformation de bureaux en logements ne peuvent être rentables que dans des zones résidentielles chères ou sur des immeubles de type haussmannien ;

Les transformations autres que pour du logement ne sont envisageables que dans le cadre de projets urbains mixtes (hôtels, …, équipements) ;

La création de la nouvelle taxe sur les bureaux et les entrepôts, dans le cadre du Grand Paris, est une charge supplémentaire pour les entreprises.

Les membres de la Commission logement du MEDEF de l’Ile-de-France souhaitent :

Que le projet de rénovation de la Défense soit accéléré en prévoyant des dérogations à la densification ainsi qu’aux surélévations des derniers étages.

Une réactivation de la procédure de concertation avec la puissance publique dans le cadre des ZAC, favorisant la compensation dans un périmètre donné.

Que les acteurs publics fassent confiance à l’initiative privée, les politiques publiques n’ayant pas fait la preuve de leur efficacité dans ce domaine.

Les membres de la Commission logement du MEDEF de l’Ile-de-France, prenant acte de la maturité du parc tertiaire de bureaux et d’une diminution des mises en chantier, suggèrent que les zones destinées à cet usage dans les documents d’urbanisme puissent, autant que faire se peut, retrouver une affectation « logement ». D’aucuns pensent qu’il y aurait un potentiel de construction de logements pouvant aller de 15 000 à 20 000 unités / an, pendant 5 ans.

LE LOGEMENT SOCIAL : UN TOURNANT ?

La loi ALUR a déstabilisé le marché du logement déjà fragilisé par la crise. Un état des lieux montre la nécessité d’une réforme profonde du fonctionnement du parc social et en particulier de sa transparence.

Par ailleurs, les élections municipales en 2014 et départementales en 2015 ont conduit à de nombreux changements de majorité.

Les programmes électoraux n’étaient pas très favorables à la construction et les élections ont bloqué, pendant un an, des mises en chantier.

Le déplafonnement du surloyer a pour conséquence de rendre le montant du loyer cumulé au dépassement – « surloyer » – assez souvent supérieur aux loyers du secteur privé.

Le projet de loi MAPTAM et la création de la Métropole du Grand Paris le 1^er janvier 2016 vont entrainer une période de flottement de 3 à 5 ans peu favorable à la construction de logements. Ce flou génère des inquiétudes sur le devenir des Offices communaux et départementaux de logement, des SEM (sociétés d’économie mixte) et des SPL (sociétés publiques locales), les modèles économiques de ces organismes étant en péril. Une concentration de ces outils est incontournable dans le futur, mais quand ?

Plusieurs organismes soulignent leur retard dans la livraison des logements dû aux concessionnaires (ERDF, etc) et aux surcoûts liés aux nouvelles normes environnementales.

Les attributions de logements sociaux sont devenues problématiques depuis l’augmentation des DALO (droit au logement opposable) et d’aucun souhaiterait que le quota des collectivités locales soit porté de 20 à 30%.

À noter : à Paris, la quasi-totalité du contingent préfectoral est désormais réservé aux personnes relevant du DALO, soit 9500 sur 10 000 logements.

Quant à l’hébergement d’urgence, en dehors de Paris, la situation est encore plus difficile, à l’exception de la 1^ère couronne et du territoire de plaine commune.

Action Logement, qui regroupe 20 organismes collecteurs de la contribution obligatoire des employeurs à l’effort de construction pour loger les salariés des entreprises (soit 3,5 milliards en France) est en cours de transformation radicale, ce qui devrait notamment réduire des surenchères coûteuses.

PRÉ-CONCLUSION :

Les membres de la Commission logement du MEDEF de l’Ile-de-France soulignent que :

Le quota uniforme de 30% dédié au logement social est une véritable aberration car il ne tient pas compte de la diversité des territoires et des pôles d’activité.

Le coût du foncier pose un véritable problème d’équilibre économique des opérations de construction sociale, ce qui doit conduire à réfléchir à de nouvelles formes de portage du foncier.

Les membres de la Commission logement du MEDEF de l’Ile-de-France constatent que la politique de prévention des impayés de loyers fonctionne mal et souhaite la mise en place d’un fichier des « mauvais locataires » tant dans le parc social que dans le parc privé.

Les membres de la Commission logement du MEDEF de l’Ile-de-France considèrent que les efforts faits pour l’hébergement d’urgence sont considérables dans notre région : 70 000 places pour l’hébergement d’urgence (dont les demandeurs d’asile) plus « Solibail », pour un coût global de 650 millions d’euros.

Les membres de la Commission logement du MEDEF de l’Ile-de-France mettent tout en œuvre pour rénover et améliorer la politique d’Action Logement, notamment en Ile-de-France, au bénéfice des salariés des entreprises franciliennes qui en ont le plus besoin, et ce sans hausse du taux de contribution.

QUEL FINANCEMENT DU LOGEMENT EN ÎLE-DE-FRANCE ?

Les problématiques du financement du logement ne sont pas nouvelles tant s’en faut, la réforme de Raymond BARRE en 1977 ayant modifié le paysage du financement du logement en passant du système d’aide à la pierre à l’aide à la personne.

Les financements permettant aux français d’accéder à un logement abordable qui correspond à leurs besoins, qu’ils soient jeunes ou retraités, en logement locatif privé ou en accession, sont nombreux et divers, sans oublier le financement du parc social auquel plus de 70% des français peuvent accéder.

La situation actuelle se caractérise par un euro faible, un prix du pétrole également faible et des taux d’intérêt qui n’ont jamais été aussi bas malgré une légère tendance à la hausse depuis le début de l’année.

Ces conditions devraient permettre à la fois la diminution du coût de construction des logements et faciliter l’acquisition de ceux-ci dans la mesure où les français, de facto, connaissent une augmentation du pouvoir d’achat par rapport aux années antérieures.

La réalité est ressentie par la population souvent d’une autre manière mais les analyses économiques ne peuvent pas prendre en compte les diversités de terrain et individuelles.

Ce que l’on peut constater c’est que la création monétaire n’a jamais été aussi importante et que les investisseurs sont à la recherche de placements de toute nature, la pierre étant considérée comme le plus stable et offrant une perspective de rentabilité sur le long terme non négligeable dans les zones tendues ce qui est le cas de Paris et de la région francilienne.

Le système bancaire, tout en tenant compte des ratios de solvabilité et de fonds propres qui lui sont imposés, est très sollicité actuellement soit pour des renégociations de prêt soit pour l’obtention de prêts finançant des acquisitions ou des travaux.

L’apport d’un minimum de fonds propres est toutefois aujourd’hui nécessaire, ce qui n’était pas le cas il y a une dizaine d’années. La durée de remboursement s’est également raccourcie. Nous avons connu des durées supérieures à 30 ans !

Les investisseurs institutionnels se trouvent également dans cette situation et ne reviennent pas dans le secteur du logement en raison du faible rendement de celui-ci, inférieur à 2% brut, à moins d’aides fiscales ou autres. Les taux des assurances-vie sont aujourd’hui proches de 3,5 %. Toutefois la Caisse des dépôts a décidé de financer par la SNI un programme très important de logements intermédiaires pour les classes moyennes.

Il n’en demeure pas moins vrai que l’Etat, depuis des années, se désengage du financement du logement et la Région Capitale n’y échappe, pas malgré la construction de 25 000 à 26 000 logements sociaux par an en Ile-de-France. Les objectifs prévus par la loi de 2010, c’est-à-dire 70 000 logements par an sur 10 ans, ne seront pas tenus. Dans ces conditions, nous ne pouvons pas rattraper le retard qui est à l’origine de ce que l’on appelle « la crise du logement ».

Il n’est pas vain de rappeler que le budget de l’Etat est de 42 milliards d’euros pour le logement qui rapporte globalement plus de 60 milliards de recette. Le logement n’est pas la priorité dans notre pays ni en Ile-de-France.

PRÉ-CONCLUSION :

Les membres de la Commission logement du MEDEF de l’Ile-de-France :

Préconisent la création d’un fonds d’investissement métropolitain pour le logement sur les territoires franciliens, créateurs de croissance et de richesse, afin de provoquer une nouvelle dynamique de confiance ;

Soutiennent et appuient la réforme d’Action Logement qui optimisera la collecte sur l’Ile-de-France et l’allocation renforcée des moyens sur les zones les plus tendues et donc sur notre région.

Saluent l’initiative de la création d’un bail « Multiloc » par la Mairie de Paris, en concertation avec tous les professionnels de l’immobilier. Ce dispositif permettra aux propriétaires de louer leurs biens à un montant inférieur de 20% au loyer médian et sous condition de ressources, en contrepartie de subventions qui financeront des travaux de toutes natures. Ce dispositif complète celui de l’Etat, « Solibail », qui s’adresse à une population plus démunie et requiert l’intervention d’une association de gestion et d’accompagnement social.

Considèrent qu’il est temps d’inverser la politique décidée en 1977 et d’abandonner une politique de la demande inefficace pour passer à une politique de l’offre qui libère le potentiel de croissance du marché (professionnels du bâtiment et professionnels de l’immobilier) et met fin aux dépenses publiques souvent superflues et inefficaces. La réduction voire la suppression progressive des droits de mutation à titre onéreux serait de nature à favoriser la mobilité du patrimoine immobilier, la croissance du secteur et la fluidité du parcours résidentiel.

Demandent la création d’un PTZ dans l’ancien dans les zones tendues. L’ancien est le moteur du marché de l’immobilier. 80 % des transactions se réalisent dans l’ancien.

UNE GOUVERNANCE À INVENTER

En France, la recherche dans l’économie immobilière est pauvre. Davantage orientée vers l’urbanisme, l’attractivité des territoires, les politiques de la ville ou le droit immobilier, peu de chercheurs se préoccupent de sa gouvernance. Un des facteurs explicatifs réside dans la diversité des acteurs publics, semi publics, privés et individuels.

En 2012, le CESR de l’Ile-de-France, et notamment la Commission logement, a réfléchi à ce que pourrait être une bonne gouvernance pour la mise en œuvre de la Métropole du Grand Paris. Cette gouvernance doit permettre des gains d’efficacité sur la production de logements de tous types et donc y apporter des réponses.

Six paramètres sont à prendre en compte :

Une demande solvable et réelle pour le lieu de construction,
Un PLU favorable, c’est-à-dire une volonté des collectivités locales,
Des riverains non hostiles,
Du foncier disponible à un prix acceptable,
Des financements (subventions, prêts, délégations à la pierre, etc) et des constructeurs motivés publics ou privés.

La bonne gouvernance doit « être légitime » (élection directe), visible (c’est-à-dire incarnée), s’exercer sur un territoire pertinent par rapport à des objectifs pertinents (les 70 000 logements définis par la loi du 3 juin 2010 relative au Grand Paris) et avoir une stratégie prospective, en l’occurrence une vision internationale.

Force est de constater que la situation en Ile-de-France est insuffisante. Les 4 scénarios retenus par l’IAU de l’Ile-de-France en 2012 ont été élaborés à partir des auditions des acteurs du logement et de l’habitat, et témoignent des visions très différentes de l’avenir de la gouvernance de la Métropole.

Où en sommes-nous à la veille de la mise en place de la Métropole du Grand Paris le 1^er janvier 2016 ?

Des outils d’intervention sont en construction : l’EPFR (établissement public foncier régional), l’AFRT (agence foncière et technique de la région parisienne), les OIN (opérations d’intérêt national). Des évènements internationaux sont en projet : l’exposition universelle, les Jeux Olympiques. De nombreux étrangers s’intéressent à la création de la Ville Métropole Capitale Monde, unique en son genre !

PRÉ-CONCLUSION :

Les membres de la Commission logement du MEDEF de l’Ile-de-France:

S’interrogent sur l’exclusion des territoires métropolitains de ce qui constitue les pôles d’attractivité de l’Ile-de-France, à savoir les territoires de Saclay (1^er campus européen), de Roissy (1^er aéroport européen), d’Eurodisney et de Centerpark (pôle touristique européen et mondial) et de sa liaison fluviale, le canal Seine Nord (qui concerne les Yvelines et le Val d’Oise) ainsi que la liaison avec les ports de Rouen et du Havre (2^ème port de conteneurs européens).

S’interrogent sur les résistances extraordinaires au développement économique de cette région par les élus à tous les échelons des collectivités locales, et sur l’absence d’autorité nécessaire pour simplifier l’organisation administrative dont les périmètres de compétences et d’actions complexes bloquent les projets et la réalisation des constructions nécessaires pour loger la population.

Affirment la nécessité de revoir les périmètres de la région Capitale, tenant compte de ses relations avec la Picardie, la Champagne Ardenne et la Normandie. Rappelons qu’en Ile de France, un francilien sur 2 vit quotidiennement sur 2 départements et que 3 français sur 4 travaillent dans une commune autre que celle dans laquelle ils résident.

Souhaitent que la Métropole ayant la responsabilité de l’urbanisme, des logements et du développement durable, soit gérée par le Conseil régional et s’interrogent sur l’équilibre des compétences en matière de logement, entre la Métropole et le Conseil régional, dont les conséquences impacteront la 2^ème

Ont conscience que les maires jouent un rôle sur leurs territoires, mais devraient faire remonter les permis de construire à l’intercommunalité.

Considèrent que le contrat de développement territorial (CDT) est un bon outil pour définir des engagements partagés entre l’État et les collectivités locales sur le long terme (6 ans ?).

Ne comprennent pas l’opposition de la Mairie de Paris, dont le territoire est de 105 km², à ce dispositif (CDT) et s’interrogent sur le statut de la ville de Paris, à la fois commune et département.

CONCLUSION : UNE CRISE DU LOGEMENT SANS FIN EN ÎLE-DE-FRANCE

Les auditions effectuées par la Commission d’experts reconnus dans le domaine du logement et de l’immobilier et l’examen attentif des nombreux rapports aux membres de la commission ont nourri leur réflexion pour proposer des mesures susceptibles de créer un véritable choc du logement en Ile-de-France, afin de doter la région Capitale d’une nécessaire attractivité à l’internationale et apporter les réponses aux besoins quantitatifs et qualitatifs de la population.

Les membres de la Commission restent pessimistes en tant que chefs d’entreprise constatant que le secteur du logement ne fonctionne pas. À ceci plusieurs raisons ont été soulignées notamment le pouvoir excessif des maires en Ile-de-France : 280 maires, pour des raisons qui sont les leurs, n’arrivent pas à se fédérer sur un projet partagé sur le logement dans la métropole. L’État a également sa responsabilité depuis 30 ans. Et évoquons avec humour le passage des 40 ministres du logement en 40 ans et le nombre de lois essayant d’apporter une rustine sur un pneu qui n’a pas été changé depuis longtemps.

La sanctuarisation de la politique du logement actuelle sur les plans règlementaire et fiscal en Ile-de-France serait un moindre mal, de même que le projet d’inclure la compétence du logement dans la Métropole du Grand Paris semble incontournable pour donner un nouvel élan et une nouvelle ambition.

La Métropole du Grand Paris doit être une métropole intégrée et non fédérée. Les chefs d’entreprise du MEDEF de l’Ile-de-France souhaitent également :

Qu’un observatoire du logement francilien soit enfin créé avec les professionnels ;
Que la règle des 21 mètres de hauteur soit supprimée ;
Que les règles d’urbanisme édictées par les SDRIF (schéma directeur de la Région Ile-de-France), PLH (programme local de l’habitat), PLU (plan local d’urbanisme) et SCOT (schéma de cohérence territorial) soient harmonisées ;
Qu’une réflexion spécifique sur les tours soit menée ;
Que les délais de recours devant les tribunaux soient réduits (expulsion, permis de
construire …) ;
Qu’un observatoire des locataires de mauvaise foi du parc social ou du parc privé soit mis en place ;
Et que cette belle région capitale, notamment dans ses diversités architecturales, soit embellie et facilite les innovations culturelles dans l’habitat public, privé ou industriel.

Enfin, pour restituer la teneur des auditions, 12 mots-clés ont été retenus parmi les plus récurrents.

Il faut redonner de la confiance, qui est indispensable pour les rapports liant les différents acteurs (confiance pour rassurer les investisseurs ou confiance à restaurer dans les rapports entre locataires et propriétaires). La notion de transparence est devenue une demande incontournable des clients et de l’opinion publique afin d’améliorer le fonctionnement des marchés. Les personnalités auditionnées ont souligné le manque de stabilité au niveau juridique et économique et le risque que comporte toute activité humaine. Les débats n’ont pas occulté les notions d’espoir (espoirs liés au Grand Paris) ou à l’inverse de désespoir lié notamment à la crise du logement. La question de la cohérence des politiques ou des dispositifs est devenue récurrente, tandis que les différents manques de volonté et de courage ont été fustigés. Les notions de densité et de mixité ont également été citées. Enfin, la nécessité de faire preuve de pédagogie émerge des débats, celle-ci devenant le levier d’action pour remettre le logement au cœur de la Ville Monde.

ANNEXE 1 – BIBLIOGRAPHIE

Documentation transmise aux membres de la Commission :

Étude ORF : Gilles BOUVELOT (2015)
Étude Immobilier d’entreprise : Maurice GAUCHOT (2015)
Étude IEIF : Guy MARTY (2015)
Étude sur la transformation des bureaux en logement : ORIE (2015)
Étude sur la fiscalité européenne : FPI de France/FIDAL (2014)
Étude sur la fiscalité immobilière : Maître Jérôme CAURO (2014)
Rapport Medef logement 2015
Rapport États généraux du Grand Paris : Michel TERRIOUX (2010)
Rapport 14 propositions : FFB du Grand Paris / FPI Ile de France/ FNAIM du Grand Paris (2011)
Rapport dépendance et logement : Muriel BOULMIER, Documentation Française – (2010)
Rapport CESER Ile-de-France : Michel MITTENAERE (2015)
Bilan 2014 : CRHH
Rapport FILLON (février 2015)
Rapport UMP (mars 2015)
Note du CESER Ile-de-France du 20 mars 2015
Rapport de Benoist APPARU : La nécessité d’une politique du logement pérenne adaptée au territoire : 15 mesures (mai 2015)
Fondation Concorde : 17 propositions pour rompre avec un modèle dépassé (2013)
Se loger en France : ACMIL – Bernard GERARDIN et Sylvain LEPLATRE (2015)

ANNEXE 2 – COMPOSITION DE LA COMMISSION

Michel TERRIOUX, Président de la Commission, Délégué général de la Chambre FNAIM du Grand Paris et de la FNAIM Région Ile de France

Stéphane BARTHUEL, Directeur Général, PROCILIA

Stéphane BUFFETAUT, Président, CILGERE

Magali CHAUMONT, Directrice des affaires juridiques, FFB Grand Paris

Michel CLAIR, Président, Société Immobilières et Foncières, MEDEF 75

Jérôme DAUCHEZ, Président du Conseil de surveillance, DAUCHEZ ADB, représentant l’UNIS IDF

Anne FREMONT, Chargée de mission pour les études et les relations extérieures, Groupe SNI

Magali MUNOZ, Directrice de projet aux affaires sociales (en charge du logement chez MANPOWER), représentant PRISM’EMPLOI

Jean-René POILLOT, Directeur Général, Aliance 1% Logement

Virginie RHEA, Délégué général, MEDEF IDF

Nathalie ROBIN, représentant FFSA (Direction immobilière BNP PARIBAS)

Pascal de ROMANOVSKY, Directeur de la communication institutionnelle, GIM

Chantal SAMOUILHAN, Délégué général, FFB Ile de France

Philippe SELLIER, Président, SEGINE, représentant la Chambre FNAIM du Grand Paris

Christian TERRASSOUX, Président, Fédération des Promoteurs Immobiliers d’IDF

Dominique VIAL, MEDEF 93 et 94, Président du CIL LOGEO

Patrick VIGNEY, Délégué général, Fédération des Promoteurs Immobiliers d’IDF

ANNEXE 3 – AUDITIONS

10 octobre 2014 : audition de Gilles BOUVELOT, Directeur Général de l’Établissement public foncier (EPF) d’Ile de France

21 novembre 2014 : audition de Maurice GAUCHOT, Président de CBRE

9 janvier 2015 : audition d’Yves LAFFOUCRIERE, Directeur Général des 3 F

13 février 2015 : audition de Maître Jérôme CAURO, rapporteur de la Commission fiscale de la Chambre des notaires de Paris et de l’IDF

20 mars 2015 : audition de Guy MARTY, Directeur Général de l’IEIF

15 avril 2015 : interview de Bernard COLOOS, Directeur aux Affaires économiques, financières et internationales de la Fédération Française du Bâtiment

24 avril 2015 : audition de Daniel CANEPA, ancien Préfet de la Région IDF

21 mai 2015 : réflexion sur le pré-rapport

30 juin 2015 : Interview de Gilles RICOUR de BOURGIES, Président de la Chambre FNAIM du Grand Paris

3 juillet 2015 : adoption du pré-rapport

Remerciements :

Roya AGHAKHANI, assistante de la Présidente et de la Déléguée Générale du MEDEF de l’Ile-de-France
Carole BESSON, Chef du service juridique de la Chambre FNAIM du Grand Paris
Isabelle DALMAS, Consultante juridique à la Chambre FNAIM du Grand Paris

Rapport 2015 de la Commission Logement du MEDEF Île-de-France